内容简介
作者简介
目录
目录
第一章 新型城镇化:土地政策改革作为一种工具
一 新型城镇化的挑战和机遇
(一)城乡差距和传统的城镇化
1.有目共睹的农村发展
2.依然严峻的城乡差距
3.逐步显现的传统城镇化弊端
(二)新型城镇化的“新”要求
1.农业转移人口市民化的要求
2.资源节约和环境友好的要求
3.基础设施和社会管理服务完善的要求
4.城乡一体化发展的要求
(三)新的机遇:制度基础和经验积累
(四)引人瞩目的土地政策改革试验
二 为什么关注土地?
(一)城市发展的经验:土地的功能和效果
1.土地的有偿使用支撑着城镇快速发展
2.土地财政的隐忧
3.“县域经济竞争”的效果
(二)土地用途管制:决定着土地收益分配
1.“城乡二元的政府管制”模式
2.当前土地出让收益分配格局
三 新型城镇化:土地可以成为一种好的工具
(一)土地促进农村发展的潜在作用
(二)土地可以协调城乡一体化发展
(三)土地是城乡分配制度创新的突破口
(四)集体建设用地政策创新具有“一举三得”的效果
四 当前中国农村土地政策改革地方系列试验
(一)农村土地利用空间优化的试验
1.耕地异地占补平衡
2.基本农田异地代保
3.浙江土地整理的“折抵指标”交易
4.城乡建设用地增减挂钩及各类地票交易
(二)农村土地社会价值显现的试验
1.“两分两换”
2.从“三集中”到“双放弃”
(三)农村土地资本价值显现的试验
1.集体建设用地流转
2.土地股份合作制
(四)“政府的手、市场的手、农民自己的手”
五 研究问题的提出和内容安排
(一)全书研究背景的总结
(二)全书研究问题的提出
(三)全书的研究内容安排
第二章 农村土地的资产属性:理论辨析和分析框架
一 集体建设用地究竟是否是资产?
二 “虚拟”或“未释放”的价值:争议中的观点
(一)集体建设用地的市场化能否带来惊人的财富?
(二)增减挂钩是否是“空手套白狼”和“资源错配”?
三 从极端中走出:理论辨析和现实评判
(一)站在统一的视角来判断
(二)集体建设用地的“市场价值”
(三)“挂钩”创造的财富及其本质
(四)小结:集体建设用地是一种资产
1.集体建设用地可以成为有价值的资产
2.新型城镇化的启示
四 农村土地的资产属性:我们更应该关注什么?
(一)公共物品的问题
(二)公共物品供给的成本问题
1.个体提供公共物品的成本
2.政府提供公共物品的成本
3.利益相关者集体行动的成本
五 政府职能转变和管理方式创新:本书的分析框架
(一)市场、政府，还是自组织:管理方式的选择逻辑
(二)从实践案例的比较中找答案
第三章 集体建设用地流转:价值的“释放”与向“授人以渔”的转变
一 集体建设用地流转:被“束缚”的价值
(一)使用权的“先天性”缺陷
(二)价值受到了“束缚”
(三)“待释放”的价值指什么?
(四)价值释放的意义
二 价值“释放”:需要关注两个问题
(一)流转方式的不同:“蛋糕”有多大?
(二)流转实施主体的不同:“蛋糕”的成本如何?
(三)价值“释放”的关键问题
三 江苏宜兴的年租制:“繁荣下的隐忧”
(一)宜兴年租制的一般规则
(二)年租制的具体实施模式
1.合同的主要规范
2.产权转让登记与颁证
3.合同的履行和更新
(三)宜兴市高塍镇的案例
(四)宜兴年租制的绩效
(五)宜兴年租制的隐患
(六)年租制的简要评论
四 湖北沙洋的招拍挂:“只欠东风”的尴尬
(一)沙洋招拍挂的一般规则
(二)招拍挂的具体实施模式
(三)沙洋县李市镇的案例
(四)沙洋招拍挂的绩效
(五)沙洋招拍挂的隐患
(六)沙洋招拍挂的简要评论
五 四川郫县的“一揽子”流转模式:“去区位化”的探索
(一)“一揽子”流转的内容及规则
(二)“一揽子”流转的具体实施模式
(三)郫县古城镇以土地综合整治为平台的流转案例
1.组建集体资产管理公司
2.集体资产管理公司的资产注入
3.依托政府平台公司的抵押担保融资
4.以集体资产管理公司为主体申报农村土地综合整治项目
5.农村土地综合整治项目的收益与分配
(四)郫县唐昌镇作价入股与企业联营的流转案例
1.农业产业项目“战旗第五季现代田园村”的包装与招商
2.作价入股与社会资本联合开发
3.股份合作带来的成效
(五)“一揽子”流转的绩效
(六)“一揽子”流转的隐患
(七)“一揽子”模式的简要评论
六 价值“释放”的对比:“蛋糕”的大小和分配
(一)被“释放”的集体建设用地价值
(二)流转方式决定“蛋糕”大小
(三)流转主体决定“蛋糕”成本和分配
1.“蛋糕”的成本
2.“蛋糕”的分配
(四)从“授人以鱼”向“授人以渔”的转变
七 结论及对集体建设用地流转政策改革的启示
(一)研究的核心结论
(二)集体建设用地流转政策改革的启示
附录 集体建设用地流转相关政策梳理
(一)国家层面相关的政策法规
(二)江苏省相关的政策法规
(三)湖北省相关的政策法规
(四)四川省相关的政策法规
第四章 城乡建设用地增减挂钩:“做蛋糕”和“切蛋糕”
一 城乡建设用地增减挂钩:一种新的理解
(一)挂钩的初衷:缓解“双保”矛盾
(二)挂钩的深意:“做蛋糕”和“切蛋糕”
(三)挂钩项目实施主体的分异
(四)不同实施主体:影响“做蛋糕”和“切蛋糕”
1.“蛋糕”的大小
2.“蛋糕”的分配
3.“做蛋糕”和“切蛋糕”的成本
二 政府主导的模式:浙江嘉善的经验
(一)姚庄镇的案例介绍
1.“蛋糕”的大小
2.“蛋糕”的分配
(二)案例的总结:政府主导的成效
1.取得的成效
2.发现的问题
3.项目实施中的地方性探索
三 市场主导型的引入:湖北沙洋的经验
(一)纪山镇的案例介绍
1.“蛋糕”的大小
2.“蛋糕”的分配
(二)案例的总结:社会资本引入的效果
四 农民集体的力量:四川郫县的经验
(一)古城镇的案例介绍
1.“蛋糕”的大小
2.“蛋糕”的分配
(二)案例的总结:村民集体的力量
1.如何发挥集体组织作用的经验
2.如何解决农民的长远发展问题的经验
五 不同挂钩实施模式的绩效与成本比较
(一)“蛋糕”大小的对比
(二)“蛋糕”分配的对比
(三)“蛋糕”成本的对比
六 城乡建设用地增减挂钩政策的启示
(一)主要的研究结论
(二)城乡建设用地增减挂钩政策改革的启示
附录 城乡建设用地增减挂钩相关政策梳理
(一)国家层面相关政策法规
(二)浙江省相关的政策法规
(三)湖北省相关的政策法规
(四)四川省相关的政策法规
第五章 宅基地退出机制:政府的“退”与“推”
一 宅基地退出机制:现实中新的诉求
(一)宅基地退出案例:不是没有，而是很多
1.农民自发的宅基地退出
2.村委会主导的宅基地退出
3.政府主导的宅基地退出
(二)宅基地退出机制的诉求:政府的“退”与“推”
二 宅基地退出的理论本质:公共物品的难题
(一)为什么说退出是公共物品
(二)退出机制:公共物品成本最小化的选择
(三)本章关注的重点问题和内容安排
三 农户的自发退出:广泛存在但规模很小
四 政府主导的退出:规模大但成本也高
(一)无锡的“双置换”:统筹规划实施的成功
(二)嘉兴的“两分两换”:进展顺利，还是进退两难?
1.嘉兴姚庄镇展幸村:进展顺利
2.嘉兴干窑镇胡家埭村:“进退两难”
(三)从“进展顺利”到“进退两难”的反思
五 政府主导的局部“退让”:明显的绩效改善
(一)湖北沙洋县:政府默许农民自主改变还建小区
(二)江西兴国县:村民理事会成为“助推器”
(三)局部退让的反思
六 农民集体的自组织:充分显现的绩效和不能忽略的隐患
(一)郫县指路村:“五自”发展模式
1.多元化的自主融资
2.土地整治的自主实施
3.新居建房的自主管理
4.村庄产业的自主开发
5.产业收益的自主分配
(二)自主组织绩效的显现
(三)自主组织:可控的成本和不能忽略的隐患
七 “退”与“推”:宅基地退出模式的选择
(一)外部环境的变化是诱因
(二)成本的“最小化”是内因
(三)政府“退”与“推”的实践判断
(四)从退出模式反思制度环境
八 结论及对宅基地退出政策改革的启示
(一)研究的主要结论
(二)宅基地退出政策改革的启示
附录 宅基地退出相关政策梳理
(一)国家层面相关政策法规
(二)江苏省无锡市相关的政策法规
(三)浙江省嘉兴市相关的政策法规
(四)湖北省沙洋县相关的政策法规
(五)江西兴国县相关的政策法规
(六)四川省成都市相关的政策法规
第六章 土地及地上房屋征收:困境、试验与反思
一 土地及地上房屋征收:利益与矛盾
二 征收是公共物品供给的一种工具
(一)公共物品供给的理论模式:一个简单的例子
1.双方自愿协商模式
2.第三方介入购买(或征收)模式
3.利益主体的集体行动模式
(二)土地及地上房屋征收:公共物品的本质
(三)公共物品供给模式评判
1.自愿协商
2.政府强制
3.集体行动下的土地置换
三 湖北沙洋的政府征收:公权力的运用及其改进
(一)征收的传统模式
1.征收实施的一般性程序
2.征地拆迁补偿安置政策
3.“一户一策”的实施方案
(二)拆迁公司的出现
(三)征收过程中的困境
1.农户间的纠纷:土地确权带来的难题
2.农民、集体与政府间的纠纷:增值收益分配带来的难题
(四)小结:征收作为一种政策工具的优劣势
四 深圳大冲村的“城中村”改造:利益共享机制的探索
(一)土地整备利益共享机制的由来
(二)政府与权益主体的利益共享机制探索
1.南山区大冲村改造的背景
2.利益共享机制的设计:集体行动的形成
3.利益共享机制的效果:皆大欢喜的结局
(三)利益共享机制实施过程的困境
1.利益共享机制的组合政策待完善
2.“搭便车”、“钉子户”仍旧存在
3.工业项目比例相对较低:蛋糕比例仍旧很小
(四)小结:利益共享机制是治理结构上的创新
五 土地及地上房屋征收:困境与反思
(一)土地及地上房屋征收的困境:从现象到本质
(二)利益共享机制的反思:外部诱因引致的制度变化效果
1.外部环境的变化是利益共享机制出现的诱因
2.“政府”和“市场”角色的转变保证了利益共享机制的效果
(三)小结:土地及地上房屋征收政策的未来走向
六 土地及地上房屋征收政策试验的启示
(一)研究的主要结论
(二)土地及地上房屋征收政策改革启示
附录 土地及地上房屋征收政策梳理
(一)国家层面相关的政策法规
(二)湖北沙洋县相关的政策法规
(三)深圳市相关的政策法规
第七章 耕地保护补偿新机制:职能转变和管理创新
一 耕地保护困境:公共物品供给的难题
(一)耕地保护公共物品的本质
(二)集体行动的困境:中央和地方目标的多样性
1.地方政府之间的竞争
2.“囚徒困境”的无奈
(三)耕地保护目标优化的新要求
二 实现耕地保护的集体行动:理论辨析
(一)实现集体行动路径之一:目标一致化
(二)实现集体行动路径之二:市场激励的引入
(三)路径选择的标准之一:政策创新的绩效评价
(四)路径选择的标准之二:政策创新的成本评价
三 成都耕地保护基金:目标重塑下的政府职能转变
(一)耕地保护基金的主要内容
(二)耕地保护基金的具体操作
1.资金的筹集
2.发放的条件
3.初次发放
4.常态化管理
5.基金使用
6.基金管理
(三)耕地保护基金实施过程中的困难
1.政府“定价”与农民意愿的矛盾
2.确权过程中的成本
3.职能转变的额外成本
4.耕地保护基金可能对耕作效率提高没有直接关系
(四)耕地保护基金的简要评论
四 福建省旧村复垦的占补平衡:职能重塑下的管理方式转变
(一)“福建模式”:旧村复垦的耕地占补平衡指标交易
1.“福建模式”的背景
2.“福建模式”:同时实现耕地的占补平衡与“造福工程”的融资
3.“福建模式”的绩效:不同于一般占补平衡和增减挂钩的效果
(二)“福建模式”的一个具体案例:永春县文峰村项目
1.项目简介
2.成本收益情况
(三)“福建模式”的潜在困境
1.潜在的资金困境考验政策可持续性
2.指标先行入库交易的风险
(四)“福建模式”的简要评论
五 耕地保护机制创新:职能转变和管理创新
(一)公共物品供给的目标激励
(二)经济激励手段的引入
(三)公共物品供给的效果
1.耕地保护的直接效果
2.财富分配绩效
3.耕地使用效果
(四)公共物品供给的成本
六 本章主要结论和政策启示
(一)研究的核心结论
(二)耕地保护机制创新的政策启示
附录 耕地保护补偿机制相关政策梳理
(一)成都耕地保护基金相关的政策法规
(二)“福建模式”相关的政策法规
第八章 低丘缓坡综合开发:直观收益与暗含风险
一 低丘缓坡土地综合开发:公共物品供给的视角
(一)低丘缓坡开发的动机:“双保”的困境
1.建设占用耕地严重，耕地质量下降明显
2.建设用地拓展空间有限，供需矛盾突出
(二)低丘缓坡开发的初衷:一条“破解”之道
1.我国低丘缓坡资源丰富，开发潜力大
2.减少占用优质耕地，缓解耕地占补平衡任务
3.拓展建设用地空间，促进城镇建设和工业建设
(三)自发的尝试和中央的推动
1.浙江自发的先行先试
2.中央推动的全国试点
(四)本章关注的问题:公共物品供给的绩效评估
1.低丘缓坡利用仍属于公共物品供给问题
2.绩效评价之一:明显收益的检验
3.绩效评价之二:直观问题的判断
4.绩效评价之三:暗含风险的辨析
5.本章的内容架构
二 赣、黔、浙的低丘缓坡开发试点概况
(一)江西省
(二)贵州省
(三)浙江省
三 明显收益的检验:地方政府当期经济收益能够实现
(一)实现当期经济收益的基础性规则
1.江西省
2.贵州省
3.浙江省
(二)实践成效检验:地方政府的明显收益能够实现
1.江西省:以九江县为例
2.贵州省:以铜仁市为例
3.浙江省:以丽水市为例
四 直观问题的判断:政府行政低效的问题
(一)低丘缓坡开发的范围和规模受到质疑
(二)政府部门协同配合的困境
(三)试点规模与年度新增建设用地指标冲突较大
五 暗含风险的辨析:影响长期社会收益的风险
(一)生态环境破坏的风险
1.国家层面:强调生态保护的优先地位
2.地方层面:大多缺乏具体规定
3.现行规则下的生态环境破坏风险
(二)土地低效利用的风险
1.国家层面的指标规则:“寅吃卯粮”和低效用地的根源
2.减免税费的地方呼吁:加剧低效利用的可能
六 低丘缓坡开发:现行规则的改进
(一)明显收益的保证:各地实践取长补短
(二)直观问题的解决:坚持政府主导下的市场化调整
(三)生态环境破坏风险的防范:生态补偿势在必行
(四)低效利用土地风险的规避:立足存量是第一选择
七 “反推”市场化结局:早期“四荒地”拍卖的经验教训
(一)“四荒地”拍卖的背景回顾
(二)“四荒地”拍卖的经验教训
(三)“四荒地”拍卖的经验和启示
八 低丘缓坡土地综合开发利用政策试验的启示
(一)研究的主要结论
(二)低丘缓坡土地综合开发利用政策改革启示
附录 低丘缓坡土地开发利用相关政策梳理
(一)国家层面相关政策法规
(二)江西省相关的政策法规
1.《江西省低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点工作方案》
2.《国土资源部关于江西省低丘缓坡荒滩等未利用地开发利用试点工作方案的复函》
(三)贵州省相关的政策法规
(四)浙江省相关的政策法规
1.《国土资源部关于浙江省低丘缓坡未利用土地开发利用试点工作方案的复函》
2.《浙江省人民政府关于推进低丘缓坡综合开发利用工作的通知》
3.《浙江省政府办公厅关于进一步做好低丘缓坡综合开发利用工作的通知》
第九章 新型城镇化战略下农村土地政策改革:财富、分配和管理
一 农村土地政策改革与新型城镇化:总体评价
二 农村土地政策改革中的财富积累
(一)集体建设用地价值“释放”:规则引致的变化
(二)具体土地政策的财富积累作用
(三)小结:财富积累的共性因素
三 农村土地政策改革中的分配效应
(一)集体建设用地价值的分配:“两种分配”
(二)具体土地政策的分配效应
(三)小结:分配效应的共性因素
四 农村土地政策改革的成本与管理方式创新
(一)集体建设用地价值“释放”的行动成本
(二)管理方式创新与成本的“匹配”
(三)具体土地政策的管理方式的成本与创新
1.集体建设用地流转的成本和管理方式转变
2.城乡建设用地增减挂钩的成本和管理方式转变
3.宅基地退出的成本和管理方式转变
4.农村土地及地上房屋征收的成本和管理方式转变
5.耕地保护补偿的成本和管理方式转变
6.低丘缓坡土地综合开发的成本和管理方式转变
(四)小结:成本的共性因素和管理方式选择
五 新型城镇化战略下农村土地政策改革的建议
(一)关于农村土地的价值释放
(二)关于农村土地的价值分配
(三)关于农村土地政策改革的实施成本
(四)关于新型城镇化对农村土地政策改革的要求
版权所有：中国社会科学出版社 备案序号： 京ICP备05032912号-1 地址：北京西城区鼓楼西大街甲158号 邮编：100720
客服中心
收藏
消息
反馈